23 Ago Puglia: affitti di ville con piscine, obbligo del bagnino?
Negli ultimi anni la Puglia rappresenta una delle mete più ambite da italiani e stranieri per le vacanze. Si è di conseguenza notevolmente accresciuta l’offerta di strutture ricettive sul territorio volta a soddisfare una domanda sempre più rilevante e sofisticata.
In tale contesto, è divenuta ricorrente la locazione a turisti da parte dei privati delle proprie abitazioni, le cd. case vacanza concesse in locazione mediante contratti brevi, di durata non superiore a trenta giorni (art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50).
La presenza di una piscina, tuttavia, determina la necessità di confrontarsi con una serie di disposizioni che possono presentare una maggiore complessità pratica e interpretativa specialmente se la villa ha una piscina di dimensioni superiori a 100 mq e/o di profondità superiore a 1,40 m, cd. piscine “fuori misura”.
Occorre chiedersi infatti se il privato che intende affittare la sua villa con piscina, sia tenuto ad applicare o meno la “disciplina igienico sanitaria delle piscine a uso natatorio” prevista dalla Legge Regionale n. 35 del 15 dicembre 2008 (“LR 35/2008”), che, tra gli altri adempimenti, richiede nel caso di piscine “fuori misura”, il rispetto di specifici obblighi di vigilanza quali la presenza di un bagnino.
Secondo l’art. 3 della LR 35/2008 l’applicabilità della disciplina (tranne per le disposizioni che riguardano i parametri sulla qualità dell’acqua) è esclusa per le piscine “che costituiscono pertinenza di singole abitazioni” (per intendersi, le piscine di ville ad utilizzo privato). Viceversa, la norma si applica, per quello che interessa in questa sede, in presenza di “piscine a uso collettivo, destinate all’uso esclusivo da parte degli ospiti, clienti o soci di strutture adibite alle seguenti attività: (2) attività ricettive turistiche e agrituristiche. Rientrano in questo gruppo le piscine costituenti pertinenza di edifici residenziali nei quali anche una sola unità abitativa sia adibita a struttura ricettiva extralberghiera con diritto d’uso anche non esclusivo della piscina”.
In altri termini le prescrizioni relative alla gestione, al controllo e alla vigilanza previste dalla LR 35/2008 devono essere assolte solo nel caso in cui l’immobile sia adibito a struttura ricettiva, anche extralberghiera.
Resta da capire, quindi, se le case vacanza debbano essere annoverate o meno tra le strutture ricettive. Secondo la definizione contenuta nella Legge Regionale n. 11 dell’11 febbraio 1999, le case vacanza sono ricomprese tra le strutture ricettive (extralberghiere) se gestite “in forma imprenditoriale e non occasionale, per l’affitto ai turisti”.
La normativa regionale, pertanto, ritiene che le case vacanza, per essere qualificate come tali, devono essere gestite da un’impresa (individuale o collettiva). La mancanza di tale requisito organizzativo determina di conseguenza l’impossibilità di considerare l’immobile concesso in locazione ai turisti quale struttura ricettiva seppure extralberghiera (interpretazione confermata dalla Regione Puglia con risposta a parere non pubblicata del 20 luglio 2021, n. 0002408).
Ne deriva che, in linea generale, la locazione di una casa vacanza intestata ad una persona fisica e gestita in forma non imprenditoriale, non dovrebbe far sorgere in capo al proprietario il rispetto degli obblighi previsti dalla LR 35/2008 per le strutture ricettive e, in particolare, la necessità di dotarsi di un bagnino in presenza di una piscina fuori misura. Prescrizioni viceversa cui è tenuto il privato che gestisce la villa professionalmente e in modo organizzato (requisito dell’imprenditorialità che si presume sussistere nel caso in cui la villa sia intestata ad una società commerciale).
Per tutelare maggiormente il proprietario dell’immobile, riteniamo in ogni caso consigliabile (i) inserire, in sede di redazione del contratto, una clausola in cui vengono formalmente comunicate all’inquilino le dimensioni della piscina di pertinenza dell’immobile e la necessità di utilizzare particolari cautele per il suo utilizzo; (ii) come suggerito dalla Regione Puglia nel richiamato parere non pubblicato del 20 luglio 2021, acquisire un preventivo parere da parte del Dipartimento di prevenzione della ASL di competenza, circa la corretta applicazione della LR 35/2008 al caso specifico, in modo particolare, sulla necessità o meno di dotarsi del bagnino; (iii) in caso di accordi commerciali con strutture alberghiere, stabilire, tra le altre cose, anche i termini e le condizioni inerenti la gestione della piscina e la ripartizione delle responsabilità.